央行升息滿月 新莊副都心掀搶地大戰

央行升息滿月 新莊副都心掀搶地大戰099/07/24
【台灣房屋不動產研究中心】

　　台北縣政府昨(23)日公開標售新莊副都心12筆商業區土地(抵費地)，總計7887坪，底價總計70億元，底價每坪85萬∼90萬偏低，吸引76封標單搶標，結果全數標脫，標脫率100%，標脫總金額高達139.74億元，每坪173.06坪，整體溢價99.6%。

　　其中最大贏家為遠雄集團，拿下五筆土地共3837.12坪，總計67.4億元；另外，每坪單價最高紀錄為名軒(1442)母公司麗寶建設，以每坪達213萬得標創下新莊市土地新高紀錄。

　　台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，儘管央行升息半碼、打擊投資客，副都心土地標售依舊火熱，國產局三月停售國有地後，大台北縣市捷運站周邊或重劃區的土地，仍是「供不應求」，加上新莊副都心有一高二快三捷運、中央合署辦公樓等利多題材，又屬公開標售，因此呈現搶地大戰。

　　此次標售土地，位於中港大排以東，主要集中在思源路、中山路、中華路三段、富貴路一帶，土地從312~1429坪，每坪底價85 萬~90萬，標售的土地使用分區為商一(容積率425%)、商二(容積率440%)，七月中旬商業地最新行情為，興富發建設以每坪163萬出售1940坪土地給新潤建設。

　　其中最受矚目的為，435、19地號，面積1025坪，底價9.2億元，底價每坪90萬，結果出現麗寶建設、遠雄建設、新光人壽等9 封標單搶標，最後由麗寶建設以每坪213萬元，總價21.79億元得標，每坪單價創下新莊市土地交易新高紀錄。

　　邱太煊分析，該筆地土地面中華路三段和中央路三角窗，一坪土地約可蓋7~8坪，未來可規畫地下4樓、地上25建物，其中7樓以下需作一般辦公室及商業使用，8F~25F可規劃為大坪數豪宅出售，每坪至少要賣50萬以上才有利潤空間，因此未來開價每坪超過60萬，成交落在55~60萬。這塊基地最大的優勢在於除了面22米的中港大排之外，中港大排以西還有一塊5941坪的綠地公園及4203坪的停車場，因此視野相當空曠，另外這塊基地上方(434、433地號，共2263坪)和東側(20地號，273坪)都是遠雄建設的土地，也有機會合併開發，創造出最大的價值。

　　另外，單筆金額最高的為面臨中山路的10地號，共1430坪，總地價12.9億元，底價每坪90萬元，吸引遠雄人壽、富邦人壽等5封標單搶標，最後由遠雄人壽以每坪176萬、總價25.17億元得標。

　　邱太煊分析，遠雄搶下10地號，主要原因是隔壁緊鄰的1779坪的9地號土地，遠雄人壽在今年四月以每坪145萬的價格，向副都心大地主、三重幫的林榮三家族買下，兩塊基地面積高達3209坪，是副都心內數一數二的大面積土地，這塊基地未來可興建40樓以上的超高摩天大樓。

　　另外，觀察歷年北縣土地交易，北縣土地行情最高為國泰建設以每坪220萬買下新店市光明街244巷至224巷間的9筆土地。第二、三名為今(23)日標售的兩筆土地，得標者分別為麗寶建設每坪213萬、旺洲建設每坪189萬元。

　　邱太煊表示，隨著捷運新莊線、機場線議題發酵，新莊商業區土地標售出現每坪213萬元的天價，跌破眾人眼鏡。新莊市新成屋自去年金融海嘯以來漲幅約有20%∼30%以上，2009年新莊市新成屋約每坪26萬元，但2010年新成屋均價以站上40萬元，漲幅高達60%，新莊市成為台北縣近兩年來房價漲幅最大的區域。

　　一般而言，房價高的地區土地較貴，反之土地較便宜，若以目前市值重估，新板特區若有土地釋出肯定會創下北縣土地新高。目前新莊副都心預售屋每坪約50萬元，但新板特區均價站穩每坪60萬，東方富裕還出現每坪74萬元的記錄，新板特區房價比新莊副都心房價每坪高了10~20萬元。