不動產信託關係人交易 嚴審

不動產信託關係人交易 嚴審
098/06/22
【工商時報/彭禎伶】 　　避免瓜田李下，金管會將從嚴規範不動產投資信託（REITs）與不動產資產信託（REAT），與關係人交易的方式，未來REITs及REAT若與關係人進行不動產交易金額，達信託淨值5％以上，須經二分之一受益人出席會議，過半數表決通過才能交易；同時，3億元以上交易要兩家估價者，買價不得逾最高估價，賣價不得低於最低估價。 　　簡單來說，如Ａ人壽以其投資的3棟大樓發起REITs，Ａ壽險同時又投資中華電信5％，則此REITs若要向中華電信買大樓或土地，價格逾REITs淨資產5％時，要先召集受益人會議，要二分之一受益人以上通過才行。金管會表示，因為Ａ人壽等於在雙邊都有利益，可能有利益衝突的問題，所以必須事先告知信託受益人。 　　這是金管會近期內，即將核備信託公會檢送的應行注意事項，但金管會「建議修正」的條文，比原先公會的草案嚴格許多，市場稱為「新光1號條款」。金管會表示，是參考香港、新加坡的作法，避免REITs及REAT在交易不動產時，有利益衝突的情況。 　　市場評估，注意事項若依金管會規畫的標準去執行，則未來REITs及REAT買任何一筆較大額的不動產，幾乎都要開受益人會議，先公布要買的標的及估價結果，可能因而造成消息走漏，競爭者增加，REITs、REAT要買土地，將更形困難。 　　依金管會規畫，只要與關係人交易不動產，達信託財產淨值5％以上，就要事先經受益人會議二分之一以上出席，且二分之一同意，同時與關係人交易，如果是買資產，則買價不得逾估價的最高價，若是賣資產的賣價不得低於估價的最低價。 　　至於關係人，包括信託發起人或委託人、不動產管理機構、受託機構、持分達10％以上受益人、及與前4項有利害關係者；所謂利害關係人，就是持有前4項公司5％以上股份者、公司負責人、被發起人或不動產管理機構持有超過10％的企業、半數董事與發起人等相同的企業；被發起人、管理機構、受託機構、持有10％受益人持股逾5％以上企業。