味全以101億6888萬取得三重新燕土地

味全以101億6888萬取得三重新燕土地 099/07/08
【台灣房屋不動產研究中心】

　　眾所矚目的三重新燕紡織廠土地法拍，昨(7)日以破法拍史上最高單筆金額及北縣土地單筆交易金額最高紀錄。彰銀委託台灣金服公開拍賣三重新燕紡織廠土地，面積1.58萬坪，底價73.99億，換算底價每坪約46萬元。雖然只有味全食品一封標單投標，但投標金額101億6888萬8888元，遠比底價高出27.7億元，跳空開出跌破眾人眼鏡，換算每坪64萬元，溢價37.44%。

　　台灣房屋不動產研究中心執行長邱太火宣指出，三重先嗇宮站附近乙種工業用地目前行情每坪約45萬~50萬左右，新燕以每坪64萬元超出市場行情取得，主要是考量該筆土地利多題材一籮筐，除了土地面積高達1.58萬坪、地塊方整及捷運新莊線先嗇宮站出口之外，這筆土地也被台北縣政府畫定為都市更新單元，目前仍在縣審中，尚未送內政部審議。

　　邱太火宣分析，台北縣政府擬定變更「三重都市計劃專案通盤檢討」，內容提及先嗇宮站周邊都市更新計畫共7.09公頃(2萬1440坪)，其中新燕土地1.58萬坪也被劃定為更新單元內。味全取得土地後，應會朝向工變住、商使用，土地變更須回饋10%(工變住)、15%(工變商)的可建築用地，這部分可用繳交代金折算，另外剩下的90%(工變住)、85%(工變商)必須回饋三成做為公共設施用地，換言之，可建築用地用代金繳納後，味全大概可取回73%至75%的土地(11500坪~11800坪)，變更後的住宅地容積為288%、商業地為282%。

　　另外，味全若循北縣擬定的都市計劃走，可享有法定容積0.5倍都市更新獎勵及0.5倍的公益性設施獎勵值。一般大概可以爭取到原容積1.5倍~1.8倍，容積率將達432%~518%，保守推估味全可興建樓地板面積約為5.1萬至5.9萬坪，以每坪40萬推估，總銷204億元~236億元，扣除建築成本13億~14億元(建坪每坪抓11萬~12萬)及購地成本101億元，味全此案仍有獲利空間。

　　這樣的「跳空行情」是繼去年十月新壽以53.68億元標下國防部重慶南路三段緊鄰經濟部的1,332坪土地後，另一個跳空開出的案例，當時新光人壽以總價53.68億元、每坪403萬，擠下第二高標力麗建設的40.11億、每坪301萬。這次味全以101.68億元投標，因為無人競標，比底價73.99億元，遠遠高出27.7億元，顯見味全也誤判將有競爭者出現，才會跳空加價。

　　台灣房屋三重菜寮特許加盟店店長林庚翰表示，味全這次大力出價顯見看好未來捷運新莊線先嗇宮站帶動區域發展，捷運新莊線將於民國102年全線通車，比機場捷運早了2年、淡海捷運早了4年，觀察整個台北縣重大交通建設，捷運先嗇宮站進台北市耗時極短，雖然周邊生活環境窳陋，但大面積開發後，有機會挑戰三重房價新高。